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Photovoltaik im Mehrfamilienhaus

Inhaltsverzeichnis:

In diesem Artikel werden wir auf alle relevanten Punkte eingehen, welche Photovoltaikanlagen in Mehrfamilienhäuser von denen in Einfamilienhäusern unterscheiden. Schließlich gilt es den Strom, die Kosten und Erträge auf einen Mix von Mietern und / oder Eigentümern zu verteilen, wobei auch unterschiedliche Wünsche der Nutzung berücksichtigt werden müssen. Aber Schritt für Schritt werden wir das Thema hier erschließen.

Vorab die Frage, weshalb eine Photovoltaikanlage gerade auf einem Mehrfamilienhaus eine sehr sinnvolle Investition ist. 

  1. Teilung der Kosten und Vorteile: Bei Photovoltaikanlagen für Mehrfamilienhäuser werden die Kosten auf die verschiedenen Parteien verteilt. Das bedeutet, dass jeder einen Beitrag leistet, aber jeder auch von den Vorteilen profitiert, nämlich von der Nutzung des erzeugten Stroms.

  2. Skalierungseffekt: Auch wenn die Installation einer Photovoltaikanlage auf einem Wohngebäude in der Gesamtanschaffung teurer ist als auf einem Einfamilienhaus, wird es pro Eigentümerpartei kostengünstiger. Dies liegt daran, dass die Technologie hinter der Anlage gleich bleibt, egal ob sie auf einem Einfamilien- oder einem Mehrfamilienhaus installiert wird.
  3. Effiziente Nutzung des Solarstroms: Da in Mehrfamilienhäusern mehrere Parteien den Solarstrom nutzen, kann dieser besser ausgenutzt werden. Im Vergleich zu Ein-Parteien-Anlagen, wo oft nur 20 bis 30 Prozent des erzeugten Stroms selbst verbraucht werden, kann der Strom in Wohnblocks  gleichmäßiger über den Tag verteilt genutzt werden.

Es ist wichtig zu wissen, ob das Mehrfamilienhaus ein Gemeinschaftseigentum oder ein Mietobjekt ist. Bei Gemeinschaftseigentum werden Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen, bei Mietobjekten ist in der Regel der Vermieter der Entscheidungsträger.

Gemeinschaftseigentum: Stellen Sie sich das wie eine große Familie vor, wo jeder Teil des Hauses besitzt. Bei Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Hauses - einschließlich des Daches, auf dem die Photovoltaikanlage installiert werden würde - allen Eigentümern gemeinsam. Wenn sie sich also für eine Photovoltaikanlage entscheiden, müssen alle Eigentümer zustimmen. Dies geschieht in der Regel in einer sogenannten Eigentümerversammlung, in der alle zusammenkommen und über wichtige Dinge entscheiden, ähnlich wie bei einem großen Familientreffen.

Mietobjekt: Hier ist es etwas anders. Stellen Sie sich das wie ein Hotel vor, wo der Hotelbesitzer das gesamte Gebäude besitzt und die Zimmer (in diesem Fall Wohnungen) an verschiedene Leute vermietet. Wenn es um die Entscheidung geht, eine Photovoltaikanlage zu installieren, liegt diese in der Regel beim Vermieter, also dem "Hotelbesitzer". Denn er oder sie besitzt das Dach, auf dem die Anlage installiert werden würde.

Wonblock & Mehrfamilienhaus mit PV-Anlage

Je nachdem, ob es sich um ein Gemeinschaftseigentum oder ein Mietobjekt handelt, unterscheiden sich also:

  • die Entscheidungsprozesse
  • Kostenverteilung
  • und auch die Nutzung des erzeugten Solarstroms

1. Wie soll der Solarstrom im Mehrfamilienhaus genutzt werden?

Es gibt verschiedene Modelle, wie der Sonnenstrom im Mehrfamilienhaus genutzt werden kann. Hier eine wirklich einfache Erklärung der verschiedenen Modell.

Mehrfamilienhaus Verbrauch von Solarstrom

  1. Stromlieferung in die Wohnung: Auf dem Dach des Hauses steht die PV-Anlage. Wenn die Sonne scheint verwandelt diese Sonnenlicht sie in Strom. Dieser Strom kann direkt in die Wohnung geleitet werden, damit dort die elektrischen Verbraucher, wie den Computer, den Fernseher oder das Handy Solarstrom nutzen. Wenn das Haus mehrere Wohnungen hat, kann jede Wohnung entscheiden, ob sie diesen Sonnenstrom nutzen möchte oder nicht.

  2. Allgemeinstrom-Versorgung: In diesem Fall wird der Strom nicht direkt in die Wohnungen geleitet. Stattdessen wird er für Dinge genutzt, die im ganzen Wohnkomplex benötigt werden. Denken Sie zum Beispiel an so etwas wie das Licht im Treppenhaus, den Aufzug, Außenbeleuchtung, Bewegungsmelder usw.

  3. Eigenstromverbrauch mit Einzelanlagen: Nun, hier wird es ein bisschen komplizierter. Stellen Sie sich vor, jede Wohnung in Ihrem Haus hat eine eigene kleine PV-Anlage auf dem Dach. Jede dieser kleinen Anlagen fängt Sonnenlicht ein und verwandelt es in Strom nur für diese eine Wohnung. Jede Wohnung ist also quasi ihr eigener kleiner Kraftwerksbetreiber.
  4. Volleinspeisung: Auf dem Dach des Hauses steht wie gesagt die PV-Anlage, aber der gesamte erzeugte Strom geht nicht ins Haus, sondern wird direkt ins öffentliche Stromnetz eingespeist. 

Um diese unterschiedlichen Konzepte korrekt abrechnen zu können, benötigt man natürlich ganz verschiedene Kombinationen von Zählern, welche die Erzeugung und den Verbrauch des Solarstroms festhalten. Damit möchten wir uns jetzt genauer beschäftigen.

2. Stromzähler und Zählerkonzepte im Mehrfamilienhaus

Welche Zähler spezifisch benötigt werden, kann von der genauen Konfiguration und den Eigentumsverhältnissen der Anlage abhängen, aber im Allgemeinen können folgende Zähler beteiligt sein:

  1. Erzeugungszähler: Dieser misst die gesamte Menge an Strom, die von der Photovoltaikanlage erzeugt wird.

  2. Hauptzähler / Bezugszähler: Dieser Zähler misst den Strom, der vom öffentlichen Netz bezogen wird. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn die Photovoltaikanlage nicht genug Strom erzeugt, um den gesamten Bedarf des Mehrfamilienhauses zu decken.

  3. Einspeisezähler: Wenn die Photovoltaikanlage mehr Strom produziert, als im Mehrfamilienhaus verbraucht wird, fließt der überschüssige Strom ins öffentliche Netz. Der Einspeisezähler misst, wie viel Strom in das Netz eingespeist wird.

  4. Mieterzähler / Untermesszähler: In einem Mehrparteienhaus wird für jede Wohnung oder Wohneinheit typischerweise ein separater Zähler eingerichtet, um den individuellen Stromverbrauch zu messen.

  5. Summenzähler: In einigen Fällen wird ein Summenzähler eingesetzt, der den Gesamtverbrauch des Gebäudes im Vergleich zur Gesamtproduktion misst. Dies kann besonders in Szenarien nützlich sein, in denen der Stromverbrauch und die Stromproduktion auf mehrere Einheiten verteilt ist.

2.1. Was ist das spezielle bezüglich Zählern für Photovoltaikanlagen?

Zählerkonzepte sind verschiedene Arten, wie der von einer Photovoltaikanlage erzeugte Strom gemessen und abgerechnet wird. Dabei gibt es verschiedene Modelle, je nachdem, wie der Strom genutzt wird - für Allgemeinstrom, Ergänzungsversorgung oder Vollversorgung. Es gibt zwei Haupttypen von Zählern, die genutzt werden: SLP-Zähler und RLM-Zähler.

SLP-Zähler messen den gesamten Stromverbrauch und werden einmal pro Abrechnungsperiode (normalerweise jährlich) abgelesen. Sie werden normalerweise in kleineren Anlagen oder in Gebäuden mit geringerem Stromverbrauch eingesetzt.

RLM-Zähler hingegen sind für größere Anlagen und Gebäude mit höherem Verbrauch gedacht. Sie erfassen den Stromverbrauch viel detaillierter und werden täglich ausgelesen.

Jetzt gibt es noch ein neues Modell namens "intelligentes Messsystem". Es besteht aus einem Zähler, der den Stromfluss digital zählt, und einem "Smart Meter Gateway", das diese Zählerwerte speichert, Daten verarbeitet und mit einem Netzwerk kommunizieren kann. So können die Daten in Echtzeit überwacht und genutzt werden. Intelligente Messsysteme müssen in Anlagen mit über 7 kW installierter Photovoltaikleistung oder bei einem Strombezug von über 6.000 kWh aus dem Netz eingebaut werden. Wer diese intelligenten Messsysteme installiert und betreibt, wird "Messstellenbetreiber" genannt. Das kann der lokale Stromnetzbetreiber sein, oder ein unabhängiger Anbieter, wenn das der Kunde wünscht.

2.2. Wie können die Zählermodelle im Mehrfamilienhaus aussehen?

Wir gehen in der folgenden Tabelle auf 9 Varianten ein, mit welchen unterschiedlichste Kombinationen innerhalb des Wohngebäudes abgedeckt werden können. Der Beitrag soll einfach einen Einblick geben, was möglich. Die genauen Konzepte werden dann in der Planung mit Ihrem Solarteur und möglicherweise in Verbindung mit der Eigentümergemeinschaft beschlossen.

Nr.  Modellname Kurzbeschreibung Mögliche Versorgungsarten
1 Einfaches Summenzählermodell Der Summenzähler (Zähler 1) am Übergabepunkt erfasst den bezogenen und eingespeisten Strom. Der PV-Ertragszähler (Zähler PV) erfasst den gesamten erzeugten Strom der PV-Anlage. Ergänzungsversorgung, Vollversorgung
2 Beschränkung auf eine Anlage und einen Verbraucher Ideal für Fälle, in denen mehrere Parteien ein Gebäude nutzen, aber als PV-Strombezieher nicht in Frage kommen. Geeignet für die Versorgung des Allgemeinstroms. Allgemeinstrom, Ergänzungsversorgung, Vollversorgung
3 Separate Anlage für jeden Verbraucher PV-Anlage in getrennte Einzelanlagen aufgeteilt. Jede Einzelanlage verfügt über einen Zweirichtungszähler und ggf. einen PV-Ertragszähler. Ergänzungsversorgung, Vollversorgung
4 Summenzähler mit Solarkundenzählern in der Kundenanlage (doppelte Schiene) Eigenverbrauchsoptimierte Lösung mit einem einzigen PV-Ertragszähler und einem Zweirichtungs-Zähler. Strom fließt zu den Mietern, die ihn benötigen. Vollversorgung
5a Spezielles Summenzählermodell (Kaskade) Einsatz eines kaskadierten Zweirichtungszählers zur Messung und Abrechnung der Solarstrommenge der Eigenversorgung/des Allgemeinstroms und der PV-Stromliefermenge im Gebäude. Allgemeinstrom, Vollversorgung
5b Spezielles Summenzählermodell (doppelt kaskadierter Zweirichtungszähler) Durch eine doppelte Kaskadierung mit Zweirichtungszählern werden die jeweiligen Strommengen ermittelt. Allgemeinstrom, Vollversorgung
6 Summenzählermodell mit virtuellen Zählpunkten Alle Stromkunden auf einer Schiene. Die Nicht-Solarkunden werden zwar technisch mit Solarstrom mitversorgt, aber kaufmännisch so berechnet, als ob sie vom herkömmlichen Netzbetreiber beliefert worden wären. Vollversorgung
7a Smart Metering mit Smart-Meter-Gateway (anteilig) Zählerkonzept mit Smart Metering ermöglicht eine annähernd genaue Viertelstundenmessung und erzeugungsgerechte, verbrauchsgerechte exakte Abrechnung. Allgemeinstrom, (Ergänzungsversorgung), Vollversorgung
7b Smart Metering mit Smart-Meter-Gateway (komplett) In Neubauten können von Anfang an und kostengünstig Smart Meter für alle Mieter vorgesehen werden. Mieter, die nicht interessiert sind, können herausgerechnet werden. Allgemeinstrom, (Ergänzungsversorgung), Vollversorgung

Um die Varianten 1 & 2 einmal anschaulich zu machen dient folgende Grafik:

Einfache Zähermodelle  für PV im Mehrfamilienhaus

Oder diese Varianten 3 und 4, die etwas komplizierter werden, da hier z.B. in Variante 4 der Fall gezeigt wird in dem die Eigentümer eigene PV-Anlagen auf dem Dach verwenden:

Zähermodell: Eigene Solaranlagen pro Eigentümer

Wie Sie merken ist das ganze Thema sehr umfangreich und kann an dieser Stelle schnell überfordern. Wie gesagt werden die Konzepte nach und nach bei der Planung mit dem Solarteur und den Eigentümern klarer werden. Hier muss man sich zusammensetzen und Zeit nehmen.

Wir können an dieser Stelle ein PDF der DGS Franken empfehlen, welches auf die Varianten noch viel genauer eingeht: Download hier.

Um die obigen Zählermodelle noch ein wenig zuordnen zu können, kann man einen Blick in die folgende Tabelle werfen, welche Gebäude und mögliche Zählermodelle zuordnen. Aber noch einmal möchten wir darauf hinweisen, dass dies bei der späteren Planung im Gespräch mit dem Solarteur klarer werden wird - also keine Sorge, das Ganze wirkt schlimmer, als es später wird. Dafür sind die Fachleute ja genau da. Hier also die Tabelle:

Anwendungsfälle im Ein- bis Mehrfamilienhaus Zählermodell
Einfamilienhaus mit einer Partei 1. Summenzählermodell 
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (2 Parteien) 5a. Spezielles Summenzählermodell (Kaskade)
Zweifamilienhaus (2 Parteien) 2. Eine Anlage & Ein Verbraucher
4. Summenzähler mit Solarkundenzählern (als Stromlieferant)
5a. Spezielles Summenzählermodell (Kaskade) (bei Eigenversorgung)

3. Separate Anlagen
7a & 7b. Smart-Meter Lösungen
Kleines Mehrfamilienhaus (3-10 Parteien)

2. Eine Anlage & Ein Verbraucher
3. Separate Anlagen
4. Summenzähler mit Solarkundenzählern (als Stromlieferant)
5a. Spezielles Summenzählermodell (Kaskade) (bei Eigenversorgung) 
6. Summenzähler mit virtuellen Zählpunkten
7a & 7b. Smart-Meter Lösungen

Großes Mehrfamilienhaus (über 10 Parteien) 2. Eine Anlage & Ein Verbraucher
5a. Spezielles Summenzählermodell (Kaskade) (als Stromlieferant)
5b. Spezielles Summenzählermodell (Kaskade) (bei Eigenversorgung)
6. Summenzähler mit virtuellen Zählpunkten
7a & 7b. Smart-Meter Lösungen

3. Kosten und Ertrag einer PV-Anlage für ein Mehrfamilienhaus

Die Größe der benötigten PV-Anlage hängt in erster Linie vom Stromverbrauch der Bewohner und der verfügbaren Dachfläche ab, so wie von den Erwartungen, was mit dem Strom gemacht werden soll. Da die Eigenversorgung wirtschaftlich meist am interessantesten ist, gehen wir hier primär von dieser Variante aus.

Das Gute ist: Aufgrund der Anzahl der Parteien kann der Solarstrom möglicherweise effizienter über den Tag genutzt werden, als im Einfamilienhaus.

Was die Größe angeht rechnet man:

  • Pro Haushalt mit vier Personen mit 3 bis 5 kWp.
  • Pro kWp braucht man auf dem Dach ca. 5-7 m² (abhängig von der Effizienz der Module).
  • Pro kWp erzeugt man ca. 800 bis 1000 kWh pro Jahr.

Bei z.B. 8 Parteien wären das 8 * 4kWp = 32 kWp. Die benötigte Fläche wären und 32 kWp * 5 m² = 160 m².

Beispielrechnung einer Photovoltaikanlage für ein Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien:

Faktor Infos Ergebnis
Leistung der PV-Anlage 8 Parteien x 4 kWp 32 kWp
Fläche der Anlage 6m² pro kWp x 32 kWp 192 m²
Ertrag der Anlage 32 kWp bei ~ 800 kWh pro Jahr 25.600 kWh / Jahr
Kosten der Anlage Teils incl. Monate & Wechselrichter: 40.000 €
Wechselrichter   2.000 bis 3.000 €
Montagekosten (ca. 15-20% der Gesamtkosten) bei Aufdachmontage ~ 250 € pro kWp
bei Flachdachmontage ~ 350 € pro kWp

3.1. Ertrag der PV-Anlage auf Wohngebäuden

Der genaue Ertrag einer PV-Anlage hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die geografische Lage, die Ausrichtung und Neigung des Dachs sowie die Qualität der installierten Komponenten.

Ausführliche Informationen zum Dach, der Ausrichtung, Neigung, Zustand und Aufständerung finden Sie in diesem Artikel.

Im Durchschnitt kann man jedoch davon ausgehen, dass eine gut ausgelegte und installierte Anlage etwa 800 bis 1.000 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und kWp erzeugt. Für unsere Beispielanlage würde das einen jährlichen Ertrag von etwa 25.600 kWh bedeuten. Bei einem Verbrauch von sagen wir einmal 3.500 kWh pro Haushalt, also 28.000 kWh würde man denken, dass die Anlage sozusagen das ganze Haus fast vollständig mit Strom versorgen kann. Dies scheitert jedoch an folgenden Punkten:

  • Der meiste Solartstrom wird tagsüber erzeugt. Der Verbrauch findet aber, gerade bei Berufstätigen eher am Morgen oder Abend statt.
  • Die Dachfläche kann meist nicht so genutzt werde, sie im Beispiel angegeben. Die Modulfläche ist dann nicht unbedingt ausreichen.
  • Eine Speicherlösung, um den Eigenverbrauch des Solarstrom für die Wohnungen zu optimieren ist nur bis zu einem bestimmten Punkt wirtschaftlich sinnvoll. Eine stromautarke Insellösung bei Mehrfamilienhäusern gehört nicht dazu.

Dennoch ist die PV-Anlage auf dem Wohnhaus eine sinnvolle Möglichkeit für Eigentümer und Mieter. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist es sinnvoll eine gewisse Unabhängigkeit zu erreichen und damit die Kosten zu senken.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, können Sie die Dachfläche auch an eine Firma vermieten, die dort eine Solaranlage installiert. Das könnte eine zusätzliche Einnahmequelle sein.

3.2. Steuern und Abgaben

Als Betreiber einer PV-Anlage sind Sie in der Regel umsatzsteuerpflichtig, da Sie Strom erzeugen und, nehmen wir hier mal als Modell an, an die Mieter verkaufen. Das bedeutet, dass Sie die Umsatzsteuer auf den Erlös aus dem Verkauf des Stroms an das Netz oder an die Mieter abführen müssen. Die gute Nachricht ist jedoch, dass Sie auch die Vorsteuer auf den Kauf und die Installation der Anlage abziehen können.

Stromsteuer: Die Grenze sind hier zwei Megawatt. Diese Steuer wird Sie also nicht betreffen

Die Gewerbesteuer ist dann relevant, wenn die PV-Anlage im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit betrieben wird, was bei kleineren Anlagen auf Mehrfamilienhäusern in der Regel nicht der Fall ist.

Wichtig: Dies sind nur allgemeine Informationen sind die genauen steuerlichen Auswirkungen hängen von vielen Faktoren ab: Größe und der Ertrag der Anlage, die spezifische Situation der Eigentümer und die geltenden Steuergesetze und -vorschriften. Es wird dringend empfohlen, sich bei einem Steuerberater oder einem anderen Experten für individuelle Beratung zu informieren.

4. Förderungen & Finanzierung für PV auf Mehrfamilienhäusern

Für die Installation der Photovoltaikanlage auf Mehrfamilienhäusern gibt es auch Unterstützung. 

Aber es gibt nicht nur Geld für die Installation der Solaranlagen. Es gibt auch Unterstützung, wenn die Anlage schon läuft und Strom erzeugt.

Da ist zum Beispiel der "Mieterstromzuschlag". Das ist zusätzliches Geld, das man bekommt, wenn man den von den Solarpaneelen erzeugten Strom an die Mieter im Gebäude verkauft. Aber es gibt ein paar Regeln dafür, welche auf der Seite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz zu finden sind: 

  • Die Maximalleistung liegt unter 100 kW.
  • Mindestens 40% des Gebäudes sind für Mietparteien bestimmt.
  • Die Anlage muss der Bundesnetzagentur gemeldet sein.
  • Und der Strom muss direkt an die Mieter im Gebäude geliefert werden, ohne dass er durch ein Stromnetz geht.
  • Wenn man diesen Strom in einen Speicher steckt, bekommt man den Mieterstromzuschlag dafür nicht.

Dieser Zuschlag ist weniger Geld als das, was man bekommt, wenn man seinen Solarstrom ins Netz einspeist. Aber es ist zusätzliches Geld zu dem, was man für den Verkauf des Mieterstroms bekommt. Wie viel das genau ist, ändert sich jeden Monat und hängt davon ab, wie groß die Anlage ist. Im Mai 2022 war es zum Beispiel 2,73 Cent für jede Kilowattstunde Strom, die man an Mieter verkauft hat, für Anlagen zwischen 10 und 40 Kilowatt.

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